营收销售比、货值单价 那些黄其森没有说的事

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经济观察报 见习记者 曲锐 记者 田国宝  已经对300亿短期债务做了重新安排。

6月14日，针对2018年底高达574亿元到期债务处置问题，泰禾投融资负责人葛勇对经济观察报表示，目前已经偿还了180亿元左右的债务，并对300亿元左右的债务通过贴息方式进行置换，年底需要偿还的债务在60亿元左右。

从2017年底喊出2000亿元销售目标后，泰禾一直处于舆论的风口浪尖。6月14日，泰禾集团董事长黄其森带领一众高管召开说明会，就舆论质疑的相关问题进行回应。

在黄其森看来，泰禾集团本身并不存在问题，所谓的 问题 都是媒体写出来的， 先是在各个圈传来传去，后来通过媒体报道出来。 他认为，泰禾从一二线城市的6000多亿元货值储备，到产品结构，再到短期债务处理，都不存在问题。

黄其森还对出售资产、核心高管离职、多个项目推进受阻等问题做了回应，但是对一些敏感的问题未做过多阐述。

短债处理

葛勇称： 近期泰禾就到期债务与大部分金融机构达成新的协议，对相关债务期限做了延展，暂时消除了偿债风险。

贷款展期（也叫延期）指的是当借款人无法按期归还贷款时，在贷款到期日之前向贷款人申请延长原借款的还款期限，在原有的借款合同上做变更。

根据《贷款通则》，短期贷款展期不得超过原贷款期限，中期贷款展期不得超过原贷款期限的一半，长期贷款展期不得超过3年。贷款展期后利率通常为原贷款期限加上展期的利率。

贷款展期要受到较多规则限制，一直以来，银行和监管部门对贷款展期的审批持审慎态度。

一家与泰禾集团有业务往来的银行员工告诉经济观察报： 还有一种处理到期债务的方式叫借新还旧。 借新还旧是，贷款到期后不能按时收回，企业与银行重新签订借款合同，以新发放的贷款还部分或全部原贷款。

借新还旧在效果上类似贷款展期，不同的是，借新还旧给了企业一笔新现金流，这笔钱仅能用来偿还前一笔到期的借款。借新还旧可由金融机构根据企业的还款能力，自由制定还款计划，调整还款期限、利率等要素。

值得注意的是，借新还旧通常会因为新的贷款额度更大，要求企业追加抵押物。截至2018年末，泰禾集团已抵押总资产的60%，共计683亿元。其中包括410亿元的存货、33亿元现金以及172亿元的投资性房地产。 上述银行员工告诉经济观察报，随着对银行贷款的监管越来越严，泰禾在该银行的贷款缩减了不少。《商业银行法》规定，对同一借款人，贷款余额与商业银行资本余额之比不得超过10%。

截至2018年末，泰禾的银行授信额度为1300.39亿元，实际使用仅有256.71亿元。上述银行员工表示，授信额度是银行根据企业各项指标评估而来，实际发放贷款的标准更为严格。银行贷款要求专款专用，并且禁止用于股本权益性投资。

银行贷款的特点是监管严格，审批谨慎，限制较多。在资金需求量大且时间紧迫的情况下，企业会更多选择非银行贷款等其他融资手段。泰禾集团年报显示，2017年末银行贷款金额为269.82亿元，占总贷款额的19.91%；2018年末，银行贷款金额为247.49亿元，同比减少22.33亿元，占总贷款额18%。2018年末，非银行贷款额为842.49亿元，占比61.27%，另外3-5年期的公司债285.09亿元，占比20.73%。在总贷款需求增加、银行贷款缩紧的情况下，借款利率达9.17%的非银行贷款是泰禾主要的融资渠道。

银保监会主席郭树清近日在陆家嘴论坛上表示： 必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来，一些房地产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，也助长了房地产投资投机行为。

黄其森透露，泰禾原来合作的金融机构有几十家，有的授权额度较大，有的比较少，泰禾有1000多亿元的债务， 小额度的没有合作必要了，有十几家合作伙伴，每家几十亿就够了。

葛勇称： 主要是通过贴息，将部分金融机构的到期债务置换到有合作关系的金融机构。

目前泰禾集团债券存量共12只，总规模为165.81亿元；境外债券融资3笔共8.55亿元；有效期内DCM注册额度为11.67亿元。此外还有规模不等的银行借款、租赁融资、信托等。

有媒体问泰禾什么时候出现 危机 的，黄其森表示，泰禾并不存在危机，所谓的危机是媒体报道出来，但媒体报道后，确实对泰禾融资产生一定影响， 也不是断贷，就是在融资进度上受到影响 。

黄其森说目前与泰禾集团合作的金融机构有渤海银行、大连银行、光大信托、建设银行等，其中鲜见其他几大国有银行身影。

财报显示，2019年一季度泰禾应付利息为17.15亿元，比2018年增加2.29亿元；借款利息费用为2.74亿元，比上季度1.75亿元增长近1亿元。6月以来，累计融资44.3亿元，其中41.3亿元为中融信托提供。

销售额疑云

历年年报中，泰禾从未披露过合同销售额，这在房企中并不多见。5月28日，回复深交所问询时，泰禾表示，目前没有自愿披露销售额，未来会根据企业发展情况，适时进行自愿性披露。

销售额是1300多亿，回款是七八百亿。 6月14日，黄其森向现场近30家媒体说。这一数字与克而瑞和中指院等第三方机构公布的数据吻合。某第三方机构的员工透露，机构公布的房企销售数据主要由企业提供。

在6月17日深交所互动易回复投资者时，泰禾依然表示：公司目前没有公布销售数据的计划。

黄其森还表示，2019年销售目标为1500亿元，回款不低于1000亿元，营销体系考核将从签约改为回款。

一名房地产开发业内人士表示，回款快慢主要是看网签审核和贷款审批速度。泰禾回复问询时也强调，2019年管理重心之一是提升回款率。具体措施有三点，一是对应收款进行精细化管理，二是制定完善的回款激励及处罚制度，三是严控签约质量。

值得注意的是第一点，房企大部分回款记在预收款当中，属于企业负债，而不是资产中的应收款。泰禾2018年末应收款余额为11.9亿元，而预收款项余额为373.8亿元。

泰禾回款率低于行业平均水平。按照黄其森公布的数据，泰禾2018年的回款率在60%左右，而行业平均回款率为70.4%。

对开发商而言，签订合同后，总房价可计入合同销售额。房子建好交付时，这部分销售额才可计入营业收入。碧桂园、恒大和万科的营收分别为3790.8亿元、4662亿元和2976.8亿元。占销售额比重均超过50%。

2018年，泰禾集团房地产业务营业收入为309.8亿元，按照1300亿元销售额计算，其营收占销售额比重为23.8%。与泰禾同等规模的富力、正荣和金科营收占销售额比重分别为58.6%、24.5%和34.7%。

喘息与造血

说明会上，有媒体问如何看待下周股价表现，黄其森表示： 那要看你们媒体怎么写了。 同时表示，2017年底2000亿元销售目标对股价带动是无心之举。

2017年12月，黄其森抛出2000亿元销售目标后，泰禾收获连续多个涨停板，一个月后，股价达到顶峰的43.17元。

6月14日，泰禾集团股票收盘价为15.65元，黄其森表达了对目前泰禾集团股价的不满意，认为并没有反映出泰禾的真正价值。6月19日收盘价为16.18元，市盈率为6.12。

截至2019年一季度，泰禾集团前十大股东的股份质押比例达86%，持股48.97%的控股股东泰禾投资集团有限公司的股份质押比例为99.99%。控股股东的一致行动人叶荔、黄敏的股份也几乎悉数质押。

目前，泰禾累计将7个项目股权出售给世茂集团，6月以来，泰禾有5个子公司进行了融资活动。这意味着未来至少有11个项目加快入市步伐。

其中广州院子早在2018年便具备销售条件，泰禾广深区域人士透露，主要由于拖欠政府的一笔费用没有缴清，导致拿不到预售证。在世茂集团收购广州院子13天后，该项目获准预售。

黄其森告诉经济观察报，广州院子确实在2018年底具备申请预售证条件，但是由于彼时项目在泰禾出售项目股权序列中， 主要是为了引入合作伙伴后再去申请，没有其他原因 。

世茂入股项目后将逐步加强主导。目前来自世茂的营销人员开始替换部分泰禾的营销人员。这一消息未获泰禾证实。

通过出售项目股权、债务置换延展和 春节抢收 销售等，泰禾暂时平息了偿债风险。由于大部分短期债务仅做展期，需在未来两年内偿还，所以这一问题解决还依赖未来销售回款。

黄其森认为， 泰禾有400多万方土储，货值6000亿元，且集中在一线和强二线城市，按现在的销售目标，能卖三年。

泰禾在京津冀的土储主要为张家口崇礼亚龙湾项目19.6万方。黄其森透露，泰禾不看好环京地区，相关项目会做清理。

在长三角，南京江宁院子54.67万方、句容鹿山院子48.2万方、昆山定山湖项目39.41万方、杭州青山院子31.05万方，南京茅山二期8.95万方。其中鹿山院子存在股权纠纷，江宁院子项目因规划无法通过审批停工，茅山院子项目计划出售。此外，泰禾在深圳、肇庆等华南的部分项目未能按计划入市。

截至2018年底，泰禾土地储备计容建筑面积为460.76万平方米。按照6000亿元货值标准来看，未来项目平均销售价格将超过13万元/平方米。